Домой Строительство и недвижимость Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

2
0

При запуске программы условия рассрочки были вдвое выгоднее, чем в банках. Но за 15 лет они ни разу не улучшились

Стремительное падение ипотечных ставок вновь поднимает вопрос целесообразности существования соципотеки в Татарстане. Ее цена в 7% годовых вкупе с другими «крепостными» условиями вроде отработки на бюджет или ограниченности выбора вынуждает заемщиков пытать счастья в банках, готовых кредитовать дешевле. О том, что мешает закрыть ГЖФ и как руководство фонда пытается корректировать свою политику, — в материале «БИЗНЕС Online».

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

Снижение рыночных ипотечных ставок (средняя ставка по РТ опустилась до 7,6% годовых) вынуждает корректировать курс соципотечного «корабля» Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

44% участников соципотечной программы мечтают променять заботу ГЖФ на «банковскую кабалу»

Программа соципотеки в Татарстане дала трещинку. Снижение рыночных ипотечных ставок (средняя ставка по РТ опустилась до 7,6% годовых) вынуждает корректировать курс соципотечного «корабля». Напомним, что основное условие соципотеки — ежегодное удорожание невыкупленного квадратного метра на 7%, что на фоне недорогой рыночной ипотеки уже не кажется льготными условиями.

ГЖФ пошел на беспрецедентные меры. Участникам программы соципотеки теперь можно перейти на договор купли-продажи квартиры и зарегистрировать право собственности на себя, т. е. превратить соципотеку в обычный ипотечный кредит, а затем рефинансировать его в любом коммерческом банке.

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

К большей гибкости в отношениях со своими клиентами фонд подтолкнули изменения федерального законодательства. К примеру, с сентября прошлого года по инициативе президента России Владимира Путина многодетная семья при рождении третьего (или последующего) ребенка вправе получить 450 тыс. рублей на погашение ипотеки. Но ГЖФ не банк, и эта мера поддержки «пролетала» мимо родителей. «К сожалению, из-за ограничений федерального законодательства данную субсидию невозможно напрямую направить на погашение соципотеки», — пояснил «БИЗНЕС Online» исполнительный директор Госжилфонда при президенте РТ Марат Зарипов. Однако многодетные семьи начали обращаться в фонд, и ГЖФ в июне внес изменения в правила соципотеки. Теперь соответствующая опция стала доступной — многодетная семья может сразу сократить свой долг на 450 тыс., перейдя в классическую ипотеку. Кроме того, фонд стремится к тому, чтобы соципотечники могли воспользоваться всеми мерами господдержки, например снизить процентную ставку (найдя более выгодную ипотеку в коммерческом банке), уменьшить или увеличить срок выплат, использовать маткапитал и т. д.

Много ли будет желающих? В фонде приводят итоги своего опроса, в котором приняли участие около 400 семей. 44% хотят рефинансировать задолженность перед ГЖФ в обычном банке, 37% опрошенных сомневаются, что банки могут предложить более выгодные условия, чем Госжилфонд. 19% просто не планируют менять коней на переправе.

На практике же пока лишь 8 участников программы ГЖФ готовят пакет документов для перекредитования в коммерческих банках.

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

ГЖФ в июне внес изменения в правила соципотеки. Теперь соответствующая опция стала доступной — многодетная семья может сразу сократить свой долг на 450 тыс., перейдя в классическую ипотеку Фото: © Александр Кряжев, РИА «Новости»

ГЖФ ТРЕБУЕТ ГОСПОДДЕРЖКИ В ИНТЕРЕСАХ КЛИЕНТОВ

На этом фоне встает вопрос: не пора ли вовсе обнулить соципотечные ставки? Если вспомнить историю вопроса, то на заре развития программы условия соципотеки были очень привлекательными.

Квартиры распределялись тогда по такой схеме: 45% построенного жилья — квота предприятий, участвующих в софинансировании, 45% идет в бюджетную сферу, 10% — нуждающимся в срочном улучшении жилищных условий (пострадавшим от пожаров и других ЧП, военным по жилищным сертификатам и т. д.). С 2005 по 2019 год по программе социальной ипотеки было введено в эксплуатацию около 7,5 млн кв. м жилья, или 119 099 квартир, уточнили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе минстроя республики. «Государственный жилищный фонд при президенте РТ является уникальным проектом для всей страны, — подчеркивают в минстрое. — Многие субъекты РФ, основываясь на опыте Татарстана, разрабатывали и работают над различными механизмами помощи, улучшения жилищных условий для определенных категорий граждан».

Средняя ставка коммерческой ипотеки в 2005-м в рублях была почти 15% годовых. На этом фоне 7-процентное удорожание невыкупленных квадратных метров делали квартиры от ГЖФ настоящим подарком для тех, кто имел на них право. Люди согласны были стоять в очереди по несколько лет. К тому же имелся богатый выбор локаций соципотечных домов, в том числе в престижных районах. Но времена меняются. Ставка соципотеки вот уже 15 лет стоит на цифре в 7%. Тем временем коммерческая ипотека становится все доступнее. Средняя ставка по ипотеке в России опустилась до 7,28%. Более того, по решению президента РФ в качестве одной из антикризисных мер в связи с пандемией коронавируса в апреле этого года была запущена льготная программа под 6,5% годовых. Действует она при покупке нового жилья. В Татарстане, как недавно заявил президент РТ Рустам Минниханов, по «путинской» ипотеке уже взято 4 205 кредитов на 9,9 млрд рублей. По программе сельской ипотеки, где ставки и вовсе начинаются от 2,7%, люди приобрели более 800 квартир. Застройщики в РТ готовы снижать ставку за свой счет, предлагая и 4,4%, и даже 1% годовых на определенных условиях. На этом фоне 7-процентная ипотека от ГЖФ смотрится весьма бледно.

В самом фонде отчасти согласны с проблемой, но находят немало оправданий. Да, стоимость обычной ипотеки действительно снижается, но за счет прямых субсидий от государства, которые республике не по карману. Банк все равно получает свои 9–10% годовых, просто за заемщика частично платит бюджет. «Путинская» ипотека, например, обойдется государству в 740 миллиардов. Если бы программы Госжилфонда попали в число субсидируемых, то ставку соципотеки можно было бы значительно понизить, говорят в ГЖФ.

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

«В настоящее время мы ведем активную работу с минстроем России и госкорпорацией „Дом.РФ“ для включения фонда в реестр организаций, получающих государственные субсидии из федерального бюджета», — пояснил «БИЗНЕС Online» Зарипов. Кроме того, в фонде ставят цель внести изменения в федеральное законодательство, чтобы соципотечники могли автоматически пользоваться всеми федеральными субсидиями. «Над этим уже работают депутаты Госсовета РТ, были проведены встречи и на федеральном уровне. Эта работа требует времени, но мы надеемся, что наш голос услышат», — добавил исполнительный директор Госжилфонда при президенте РТ.

Почему не меняется ставка ГЖФ? В постановлении правительства РТ от 02.08.2007 №366В черным по белому написано, что в случае снижения ставки рефинансирования Центробанка кабинет министров Татарстана рассматривает вопрос о возможности уменьшения годовых ставок (процентов), включаемых в стоимость неоплаченной части жилого помещения. Что ж, в 2005-м ставка ЦБ была 12% годовых. Сейчас она опустилась до 4,25%. При такой стоимости денег власти Татарстана должны были бы опустить соципотечную ставку до 0,75% годовых, и только тогда условия программы стали бы такими же льготными, как на старте, в 2005-м. 

Как пояснил «БИЗНЕС Online» первый руководитель фонда Талгат Абдуллин, право пересмотра ставки принадлежит, конечно, правительству РТ. Прежде чем принимать решение о ее снижении, его надо обосновать, в том числе взвесив и уровень инфляции и поняв, как компенсировать выпадающие из-за подобного доходы ГЖФ. При этом Абдуллин считает справедливым уравнивание прав некоммерческой организации с банками. Почему, собственно, некоммерческий жилищный фонд не может иметь права на государственную поддержку — с целью снижения расходов соципотечников? «И для этого надо приложить усилия. Тем более посмотрите, сколько теперь наших в Москве», — говорит первый руководитель ГЖФ, намекая на должности в федеральном правительстве бывших министров строительства РТ Марата Хуснуллина и Ирека Файзуллина. Так что, добавляет Абдуллин, вопрос «вроде бы можно и решить».

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

БИТВА ГРАФИКОВ: СОЦИПОТЕКА ВСЕ ЕЩЕ ДЕШЕВЛЕ, НО…

Теперь давайте посчитаем. Выгодно ли сейчас становиться участником соципотеки от правительства Татарстана?

Для примера берем стандартную госжилфондовскую «двушку» площадью 64 кв. м с отделкой. На Avito похожая квартира сейчас экспонируется за 3,4 млн рублей, т. е. 53 тыс. рублей за «квадрат». ГЖФ готов продать ее по 42,5 тыс. за метр, т. е. квартира обойдется в 2,72 млн рублей. От данной суммы и будем плясать. Отметим, что ГЖФ готов заселить покупателя всего за 10% первоначального взноса. Пусть вы накопили как на обычную ипотеку, 20% суммы, это 544 тыс. рублей — соответственно, кредит будет 2,176 млн рублей. Предположим, вы хотите выплатить его за 180 месяцев.

Загоним эти цифры в график рассрочки Госжилфонда. Платеж начинается примерно с 12 тыс. рублей в месяц, а завершается через 15 лет суммой 33,7 тыс. за месяц. За это время квадратный метр дорожает с 42,5 тыс. до 121 тыс. рублей. При точном соблюдении графика платежей вы отдадите ГЖФ по кредиту в общей сложности 3,8 млн рублей, т. е. переплата составит около 1,6 миллиона. Квартира в целом обойдется в 4,34 млн рублей — 67 тыс. за «квадрат». Вот такие цифры дает хитроумный прирост стоимости «квадрата» на 7% годовых.

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

А что было бы, возьми вы банковский кредит? Загоним все параметры в ипотечный калькулятор без учета расходов на страхование предмета залога и жизни заемщика. Применим среднюю по республике ставку в 7,6% годовых. Ежемесячно все 15 лет надо будет платить по 20,3 тыс. рублей, и поначалу это будет тяжелее, чем при соципотеке. Переплата составит 1,48 млн — на 120 тыс. рублей меньше, чем по соципотеке. Кстати, чтобы уложиться в соципотечную переплату, ставка коммерческого кредита должна быть не 7%, а… 8,25% (т. е. соципотека на самом деле дороже, чем может показаться). А ведь ставка по «классике» может быть и ниже — возьмите сельскую ипотеку под 2,7%, например!

Правда, в соципотеке не надо страховать ни жизнь, ни здоровье. Если вы откажетесь от соответствующих пунктов при коммерческой ипотеке, ее ставка вырастет. С другой стороны, соципотечник тоже стоит в очереди до трех лет и все это время вносит минимальные платежи. Причем, если ты хочешь хороший выбор квартир — нужный тебе этаж, площадь и т. д., если желаешь быстрее получить жилье, будь добр внести не 10% первоначального взноса, а побольше и пораньше! Проценты на них не начисляются — это «замороженные» деньги, начисляются только баллы, дающие больше выбора внутри соципотечной программы.

Итак, с точки зрения финансов соципотека уже может быть невыгодной, хотя, по идее, должна являться льготной, как это и задумывалось при запуске в 2005 году. Сейчас единственным денежным плюсом остается цена «квадрата». Если вы возьмете ту же «двушку» на рынке под обычную ставку 8% годовых по цене 53 тыс. рублей за «квадрат», то заплатите за нее дороже. Без учета расходов на страхование ваша переплата составит под 2 млн рублей — на 400 тыс. больше, чем в программе ГЖФ. Так что только с учетом цены «квадрата» соципотека в Казани все еще выгоднее, ведь стоимость квадратного метра  в новостройках столицы РТ в среднем уверенно перешагнула порог в 83 тыс. рублей.

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

Средний платеж по соципотеке составляет 12–18 тыс. рублей в месяц. Средний срок погашения соципотеки — пять лет. Чем быстрее семья выкупает квартиру, тем дешевле она обходится Фото: «БИЗНЕС Online»

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ: ДОЛЖНИКИ, «КРЕПОСТНОЕ ПРАВО» И КВАРТИРА ПО ЦЕНЕ КОРЕЙСКОГО КРОССОВЕРА

В Госжилфонде подчеркивают, что сравнение только процентных ставок не дает полной картины. Помимо изначально низкой стоимости квадратного метра и процентной ставки, в плюс соципотеке играет длительный срок рассрочки до 28 лет и 6 месяцев (некоторые банки, впрочем, предлагают до 30 лет) и низкий первый взнос — от 10%. До 1 сентября первоначальный взнос по решению президента РТ опускали и вовсе до 5%. Этой мерой, по данным ГЖФ, смогли воспользоваться более 100 семей.

Средний платеж по соципотеке составляет 12–18 тыс. рублей в месяц. Средний срок погашения соципотеки — пять лет. Чем быстрее семья выкупает квартиру, тем дешевле она обходится. «Так, по цене бюджетного корейского кроссовера можно купить однокомнатную квартиру площадью 35 квадратных метров (1,5 миллиона рублей)», — отмечают в пресс-службе ГЖФ.

Кроме того, фонд очень лояльно относится к своим должникам. Много ли вы знаете историй, когда соципотечников «провожали» из их квартир при помощи пинков судебных приставов? Год назад ГЖФ приоткрыл завесу тайны — неплательщиков было 5,7 тысячи. Сколько это в процентах от общего числа заемщиков, не раскрывается. Остается оценивать по косвенным параметрам. Неплательщиков меньше, чем объем годовой программы строительства жилья: на тот момент в планах было строительство 7,8 тыс. квартир. Тем не менее эксперты оценивают численность неплательщиков примерно в 5–7% заемщиков. И это крайне много: ни один коммерческий банк себе такого позволить просто не может! В крайнем случае должников выселяют, а квартиры продают с торгов. По данным Нацбанка РТ, уровень просрочки по коммерческой ипотеке — всего 0,64%. Т. е. меньше, чем у ГЖФ, примерно в 10 раз.

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

Талгат Абдуллин: «Надо понимать, кто именно не платит — те, у кого действительно ничего нет, или те, кто ездит на Mercedes» Фото: «БИЗНЕС Online»

Возможно, это тоже одна из причин, почему кабмин РТ не идет на снижение цены соципотеки. Долги нерадивых соципотечников надо как-то закрывать, а ведь со временем они только накапливаются.

Проблема должников у Госжилфонда была всегда, соглашается Абдуллин. «Но давайте посмотрим, кто это: должники или „уклонисты“? — задается вопросом он. — Задача фонда в первую очередь улучшить жизнь людей, чтобы они спокойно жили, могли рассчитываться, больше зарабатывали. Поэтому надо понимать, кто именно не платит — те, у кого действительно ничего нет, или те, кто ездит на Mercedes, — и подходить к этому вопросу дифференцировано. Если в семье потеряли кормильца, если случилась какая-то болезнь или еще что-то такое, всегда можно пересмотреть график. Увеличить срок платежа, предоставить отсрочку до достижения детьми совершеннолетия — что угодно! А вообще, люди по большей части соблюдают условия. В общем, неплатежи — это не та рытвина, при наезде на которую разваливается машина». Сравнив в разговоре с «БИЗНЕС Online» количество квартир и число должников, Абдуллин приходит к выводу, что, с точки зрения соципотечной программы и ее целей, это не такая уж большая проблема, ибо что такое 5 тыс. или даже 6 тыс. должников на фоне тех 120 тыс. квартир, которые были сданы за полтора десятилетия, — 5%? Однако к «уклонистам» надо подходить жестко. В пример Абдуллин приводит Великобританию, где служба взыскания долгов для гражданина страшнее, чем полиция.

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

К минусам добавим то, что приобрести квартиру по программе ГЖФ не так просто. Бюджетнику нужно подтвердить несколько раз свою нуждаемость в жилье (чтобы на человека приходилось не более 18 «квадратов»). Приходится участвовать в розыгрыше «будущей собственной квартиры», соревнуясь по накопленным баллам (за счет денежных взносов и срока ожидания) с другими претендентами. Наконец, соципотека — это некий аналог крепостного права. После получения жилья необходимо отработать в бюджетной организации 10 лет, если не удалось за это время выплатить долги. Ты не можешь просто так взять и выбрать квартиру в другом районе. При этом сама квартира остается в собственности оператора соципотеки. Потерял работу в «бюджете» за этот срок — льготы теряешь, а оставшиеся невыкупленными квадратные метры будут дорожать уже на 14% в год. Собственно, «закрепление» кадров, особенно в сельской местности, и было одним из главных аргументов в пользу соципотеки на ее старте. Мол, бюджетники получают нищенские зарплаты — так давайте бросим им кость, чтобы совсем не разбежались. Теперь зарплаты в бюджетном секторе уже не так разительно отличаются от средних по экономике, так что соответствующий довод отчасти утратил актуальность.

Еще одна проблема — качество строительства. Оно всегда хромало — система-то нерыночная, по принципу советской торговли «бери что дают». Как бы ни старались контролеры, скандалов было много. Самое яркое сейчас проявляется в «Салават Купере»: то забудут проложить проводку в квартирах, то установят ванны, которые почему-то не влезают в ванные комнаты, то построят так, что продувает стены. Из 9 с лишним тысяч владельцев жалобы подали более 600, половина из рекламаций довольно серьезные. ГЖФ реагирует, устраняет замечания. Простой факт: как мы уже отмечали, подрядчики ГЖФ по всему Татарстану сдали около 120 тыс. квартир за 15 лет. Если бы все было «ужас, кошмар и невозможно жить», потоки жалоб хлестали бы не переставая, но этого не наблюдается. Кроме того, ГЖФ меняет подходы к возведению объектов и градостроительные решения. Строящийся сейчас второй квартал «Салават Купере» получит более «человечную» этажность, концепцию «двор без машин», парковую территорию и более «нарядные» подъезды. Примерно такие же дома строятся «Ак Барс Домом» в ЖК «Светлая долина», только там они, конечно, продаются по рыночной цене.

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

Сейчас застройщики практически перестали возводить «стандартное» жилье в Казани, позиционируясь в «комфорте» Фото: «БИЗНЕС Online»

А МОЖЕТ, ПРОСТО ВЗЯТЬ И ЗАКРЫТЬ ГЖФ?

Раз соципотека теряет выгодность для людей, некоторые эксперты полагают, что программу в принципе пора отменять. Она уже выполнила свое предназначение. Число нуждающихся в жилье стало значительно меньше: 2020 год показывает минимальные объемы планов застройки. Пришлось включать в программу вообще все молодые семьи с детьми, у которых есть дети и которым не хватает жилплощади по нормам, чтобы расширить клиентуру.

Может быть, уже пора поменять бюджетную стройку на что-то другое? Скажем, раздавать нуждающимся сертификаты, чтобы покрыть разницу между соципотекой и обычной квартирой. Заемщик свободно выберет себе что-нибудь, доплатит за счет обычной ипотеки и потихоньку отдаст заем, за 30-то лет (особенно если «обнулить» ставку процента)!

Плюсы такого решения — отход от «крепостного права», увеличение спроса на рынке коммерческого строительства. Сейчас застройщики практически перестали возводить «стандартное» жилье в Казани, позиционируясь в «комфорте». Государство наконец прекратит поощрять подрядчиков, качество работы которых ниже плинтуса, и простимулирует конкуренцию. Ведь доходит до того, что в некоторых городах РТ соципотека практически убила коммерческое строительство — например, такая ситуация сложилась в Нижнекамске. А дай ты застройщику-коммерсанту бесплатную землю, подтяни за госсчет сети (расходы на них, судя по программе «Стимул», составляют 8 тыс. рублей на «квадрат), построй социальную инфраструктуру — и всё. Цена будет практически та же, что и у ГЖФ, имеющего все эти льготы.

А вот минусы — политические: кто возьмется строить жилье сиротам, погорельцам и прочим социально незащищенным гражданам? Да и те же бюджетники далеко не всегда способны доказать банку-кредитору свою платежеспособность, а для участия в программе ГЖФ достаточно подтвердить лишь доход на уровне прожиточного минимума. Зарабатывает молодая семья из двух человек 20 тыс. в месяц? Добро пожаловать в «соципотечное рабство»… или «соципотечное счастье»(ведь это кому как)! А ведь таких молодых семей — потенциальных участников соципотеки — в РТ может быть 6 тысяч. Кроме того, ГЖФ имеет мощный потенциал крупномасштабного строительства: к примеру, в 2010 году фонд ввел более 800 тыс. кв. м жилья. В случае чего данный факт послужит серьезным инструментом выполнения строительных планов республики.

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

«ГДЕ ДЕНЬГИ, ЗИН?»

Но есть еще один аспект, о котором предпочитают не говорить. «Предполагается, что на первом этапе для начала действия социальной ипотеки предприятия сохранят платежи в Государственный жилищный фонд», — говорилось в декабре 2004 года на церемонии запуска соципотеки. Это «на первым этапе» длится уже 15 лет. Фонд без особых скандалов собирает с предприятий огромные деньги. Только в 2020-м «добровольные взносы» бизнеса сложатся в 11,7 млрд рублей. И это при общем бюджете соципотечной программы на текущий год в 16,75 миллиарда! Т. е. доля бесплатной и безвозвратной субсидии, которую получает фонд, — 70%. При этом, как было показано выше, ставка для населения практически как в банках, а стоимость квадратного метра с учетом экономии на земельных участках не так уж сильно отличается от рыночной.

Спрашивается, как расходуются деньги? В последний раз подобный вопрос публично ставился в 2015-м, когда на сессии Госсовета РТ владелец СМП «Нефтегаз» Фоат Комаров взбунтовался против поборов. «Для нефтяников это (платеж в ГЖФ — прим. ред.) увеличенный на 25 процентов налог на прибыль. На сегодня я ни разу не видел публичного отчета о расходовании средств», — резал он правду-матку. Позднее ГЖФ представил ссылку на свою отчетность в минюсте, однако попытка «БИЗНЕС Online» разобраться в ней тогда породила еще больше вопросов.

То, что произошло позднее, показывает, как используется кубышка ГЖФ. Это, так сказать, один из «параллельных карманов» республики: баланс ГЖФ по состоянию на 2019 год — 168 миллиардов. На деньги данного «кармана», если помните, пытались спасать бизнес рухнувшего Татфондбанка: ГЖФ поручился за долги «мертвых» компаний почти на 10 млрд рублей — это потом всплыло на суде над банкиром Робертом Мусиным. Поддерживал ГЖФ и Ак Барс Банк, в трудные времена выкупая четверть его акций на 9,8 млрд рублей. Приданым к такой «королевской свадьбе», как образно выразился Абдуллин, стало приобретение контроля над «Ак Барс Девелопментом». И это только то, что всплыло публично.

В общем, сильных аргументов к закрытию ГЖФ, похоже, и не найдется: ну не рубить же голову слегка уставшему дракону, сидящему на куче золота, которую при необходимости можно потратить как угодно?

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

Уже готовы рассмотреть заявки в Ак Барс Банке. По словам Олега Исламова, клиент должен соответствовать условиям и общим требованиям ипотечного кредитования банка Фото: «БИЗНЕС Online»

БАНКИ ГОТОВЫ! ЛИШЬ БЫ СОЦИПОТЕЧНИК ПРЕДЪЯВИЛ ПРИЛИЧНУЮ ЗАРПЛАТУ

Однако вернемся к вопросу перекредитования соципотечников в коммерческих банках. Готовы ли татарстанские банки пойти навстречу соципотечникам? Будет ли ставка меньше, чем в ГЖФ, и какие условия перехода договора купли-продажи?

Уже готовы рассмотреть заявки в Ак Барс Банке. По словам начальника управления партнерского канала, эквайринга и автокредитования банка Олега Исламова, клиент должен соответствовать условиям и общим требованиям ипотечного кредитования банка. «В дополнение к пакету документов, предоставленных клиентом в соответствии с общими требованиями, необходимо предоставить справку о стоимости жилого помещения, уплаченных денежных средствах и остатке, подлежащего к уплате по договору социальной ипотеки», — рассказал Исламов «БИЗНЕС Online». Однако, какой станет процентная ставка, в банке не сообщили, отметив, что она будет установлена в соответствии с действующими условиями по программам ипотечного кредитования физических лиц. По программе рефинансирования процентная ставка без учета стоимости страхования начинается от 7,99%.

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

Альфа-Банк и ВТБ пока не работают по рефинансированию  с соципотечниками, ответили нам в учреждениях Фото: © Максим Блинов, РИА «Новости»

Сама процедура перехода на рефинансирование выглядит так: участник программы подает заявление в ГЖФ и подписывает соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи. Затем выдается справка об остатке долга и выписка из ЕГРН. С этими документами соципотечник идет в банк для получения одобрения. Если оно получено, снова обращается в фонд для расторжения договора соципотеки и заключения договора купли-продажи. Переход права собственности на квартиру происходит с обременением в пользу банка, после чего ГЖФ переводит остаток задолженности в банк.

Готов рассмотреть соципотечников как клиентов и Промсвязьбанк, если заемщик и залог будут соответствовать требованиям данной кредитной организации, сообщили нашему изданию в пресс-службе ПСБ. Приступил к рассмотрению заявок на рефинансирование социальной ипотеки и Россельхозбанк. Как сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе, потенциальный заемщик должен соответствовать стандартным требованиям: иметь положительную кредитную историю, предоставить документы о подтверждении доходов и т. д. Процентная ставка по данной программе начинается от 4,6% годовых, зависит от даты рождения второго ребенка и последующих детей, также недвижимость должна быть приобретена у компании – участника программы социальной ипотеки. Если исходить из размера ежемесячного платежа в 25 тыс. рублей, то примерный доход на семью должен составлять 60 тыс. рублей в месяц.

Альфа-Банк и ВТБ пока не работают по рефинансированию с соципотечниками, ответили нам в учреждениях. На запрос в Сбербанк ответа на момент публикации получено не было.

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

По социальной же ипотеке выбора практически нет: берешь то, что дают. В настоящий момент в Казани это только «Салават Купере» Фото: «БИЗНЕС Online»

«ЕСЛИ УБРАТЬ ГЕОГРАФИЧЕСКИЙ ФАКТОР, ТО СОЦИПОТЕКА БЫЛА БЫ ПРЕКРАСНЫМ ИНСТРУМЕНТОМ»

Ставка по социальной ипотеке, в отличие от коммерческих банков, никак не связана с ключевой ставкой Центробанка России, говорит  президент гильдии риелторов РТ и гендиректор ООО «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев. Поэтому пересмотр ставки ГЖФ находится только в компетенции властей республики. Но экономят покупатели таких квартир, безусловно, на стоимости квадратного метра.

«На рынке недвижимости цены в Казани 90, 95, 100 тысяч за квадратный метр. А по соципотеке в 2 раза ниже, — отмечает Савельев. — Плюс в том, что не нужен большой первоначальный взнос. С зарплатой учителя проблематично набрать первоначальный взнос, как в коммерческой ипотеке, там в среднем он 20 процентов. И на первичном рынке самая дешевая квартира будет в районе 2–2,5 миллиона рублей».

Другой вопрос, что по коммерческой ипотеке покупатель сам выбирает квартиру там, где ему удобно. По социальной же ипотеке выбора практически нет: берешь то, что дают, в настоящий момент в Казани это только «Салават Купере». «Это окраина города, пока недостаточно развитая инфраструктура. Проблема — транспортная доступность», — говорит Савельев и отмечает, что если убрать географический фактор, то соципотека стала бы «мощным и прекрасным инструментом». Но до тех пор, пока там не будет развита инфраструктура и, самое главное, не решат транспортного вопроса (не разгружено Горьковское шоссе, не построены дороги-дублеры), «Салават Купере», по словам эксперта, не станет привлекательным местом для массового покупателя.

Соципотека уже не такая социальная? Почему ГЖФ пора обнулить ставку

Продают квартиры соципотечники уже по рыночной стоимости. Так, на Avito можно найти цены в 60 тыс. за «квадрат» Фото: «БИЗНЕС Online»

Однако, учитывая, что на перспективу у фонда имеются другие площадки к застройке, например в районе РКБ, в квартале М14, то приобретать квартиру именно по соципотеке там может быть даже выгоднее, отмечает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «Я бы эту программу рассматривала в совокупности. За счет стоимости квадратного метра получается выгодно, — отмечает эксперт. — Из застройщиков же кто-то субсидирует до 4 процентов годовых, кто-то снижает ипотеку  до 2 процентов, кто-то вообще делает беспроцентную рассрочку, до сдачи дома — 1 процент. Но получается, что все субсидированные ставки — это скрытые комиссии и скидки. Как правило, застройщик будет давать их на „двушки“ и „трешки“. А однокомнатные квартиры и так хорошо берут».

Но «путинскую» ипотеку после 1 ноября продлевать пока не планируют, и предлагаемые ГЖФ 7% по-прежнему выглядят привлекательными, если устраивает локация квартир и качество самих домов. Те же, кто не хочет жить по соципотеке именно в «Салават Купере», стараются продать квартиры. Наплыв желающих ощущается сразу после сдачи дома, рассказывает Гизатова. И продают квартиры соципотечники уже по рыночной стоимости. Так, на Avito можно найти цены в 60 тыс. за «квадрат». Например, «однушка» в 40 кв. м в доме, расположенном на улице Тансык, стоит сейчас 2,6 миллиона. Двухкомнатная квартира в 62 «квадрата» на Нурихана Фаттаха — 3,5 млн рублей, это чуть больше 56 тыс. за квадратный метр. Всего по запросу «Салават Купере» сайт объявлений выдает 170 различных предложений.

Персоны: Абдуллин Талгат Мидхатович

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Пожалуйста, введите ваш комментарий!
пожалуйста, введите ваше имя здесь